News immobiliari

Notizia 1

Il contratto preliminare di vendita immobiliare può essere dichiarato nullo nel caso in cui in un rogito notarile non risultino i dati catastali di un immobile e in caso di nullità come risolvere il problema e a carico di chi sono le spese?

Si dice preliminare il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto definitivo, del cui, peraltro, devono avere già determinato nel preliminare il contenuto essenziale. I dati catastali contribuirebbero a formare questo contenuto essenziale. L'art. 2645-bis che al 4° comma prevede la possibilità di trascrivere contratti preliminari indicando solamente la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all'intero costruendo edificio espressa in millesimi. Credo che questa esigenza del legislatore si sia verificata proprio per le sempre più frequenti vendite di immobili così dette in "pianta", quindi vi era la difficoltà oggettiva di identificare catastalmente un casa che doveva ancora essere costruita. Quindi viste le motivazioni credo, che il 2645-bis sia di attuale applicazione nel senso che sia possibile formulare un preliminare descrivendo sommariamente l'immobile con l'obbligo poi di dare successivamente una dettagliata descrizione nel contratto definitivo. E, a mio avviso, in caso di omissione di dati catastali in un contratto preliminare si debba parlare di rettifica e non di nullità dell'atto. Logicamente sta al buon cuore del notaio rendersi conto se l'omissione è imputabile a lui e provvedere alle spese di rettifica, altrimenti se l'omissione è dipesa da una mancata reperibilità dei dati da parte del cliente e volesse rettificare l'atto allora dovrebbe assumersene le spese quest'ultimo.

Notizia 2

Come si ripartiscono le spese condominiali nel caso di vendita dell'appartamento durante l'anno. Ad esempio io sono il venditore e se entro dicembre vado a rogito, le rate già decise (manutenzione ordinaria) come e da chi vanno pagate?

Le rate sono solo una cosa "virtuale" che non contano. E' necessario verificare alla data del rogito, le spese gia' affrontate dal condominio (che spettano al vecchio proprietario) e quelle da affrontare (che spettano al nuovo). Chiaramente se a quella data il vecchio proprietario ha pagato di più', gli spetta un rimborso, se invece ha pagato meno, deve sborsare la differenza. Attenzione perchè' a nulla valgono le clausole nel rogito dove si indica che le vecchie pendenze le salda il vecchio proprietario. Per legge, chi subentra "eredita" eventuali debiti verso il condominio per i 2 anni precedenti (e' obbligato in solido col vecchio proprietario).

Notizia 3

Quale tutela è prevista per il terzo acquirente di un immobile sottoposto a donazione?

Qualora l'immobile sia stato venduto da chi non era più legittimato (es. proprietario che aveva precedentemente donato il suo immobile e tanto non è emerso dalle visure). Il contratto di compravendita è inefficace e il terzo acquirente ha tutto il diritto di rivalersi sul suo dante causa e richiedere anche una somma a titolo di risarcimento danno.
Qualora l'immobile durante le trattative per la compravendita è stato donato vale l'atto che per primo è stato trascritto. Nell'ipotesi in cui l'atto di donazione sia stato trascritto prima dell'atto di compravendita o del suo preliminare, il terzo acquirente agisce come sopra, ovvero sono inefficaci tutti gli atti trascritti successivamente.